Derecho financiero · Propiedad horizontal

Leasing habitacional en Colombia: derechos del locatario en propiedad horizontal

Si usted adquirió vivienda mediante leasing habitacional, el inmueble es propiedad del banco hasta que ejerza la opción de compra. Esa realidad jurídica tiene consecuencias directas en su participación dentro de la copropiedad. Aquí le explicamos qué puede y qué no puede hacer como locatario, qué dice la Superintendencia Financiera y qué opciones tiene si no puede seguir pagando.

¿Qué es el leasing habitacional?

El leasing habitacional es un contrato financiero mediante el cual una entidad autorizada (establecimiento bancario o compañía de financiamiento) adquiere un inmueble y lo entrega en arrendamiento a una persona natural —el locatario—, con la opción de compra al finalizar el plazo pactado. Los cánones pagados durante la vigencia del contrato se abonan al precio de adquisición.

Diferencia clave con el crédito hipotecario: En el crédito hipotecario usted es propietario desde la escritura y el banco tiene una garantía (hipoteca). En el leasing habitacional, el banco es el dueño del inmueble durante toda la vigencia del contrato. Usted solo adquiere la propiedad cuando ejerce la opción de compra al vencimiento.

Normativa aplicable

El leasing habitacional se encuentra regulado principalmente por la Ley 795 de 2003, el Decreto 1787 de 2004 y los artículos 2.28.1.1.1 y siguientes del Decreto 2555 de 2010 (Decreto Único del Sector Financiero). Según el artículo 2.28.1.3.1 de este decreto, el bien entregado en leasing habitacional debe ser de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato.

¿Qué dice la Superintendencia Financiera?

La Superintendencia Financiera de Colombia se pronunció sobre los derechos del locatario en propiedad horizontal:

Concepto 2017029326-002 del 21 de abril de 2017 — Superintendencia Financiera «El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 dispone que la asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados. En estos términos, se tiene que para el caso de inmuebles entregados en leasing habitacional, la institución financiera propietaria de tales bienes será la llamada a ejercer en dicha asamblea los derechos que le asisten en tal calidad. Lo anterior, no es un impedimento para que si lo estima conveniente, la entidad autorice al locatario para que la represente en las reuniones de copropietarios (ordinarias–extraordinarias), en las condiciones establecidas por la misma en el respectivo poder.»

En resumen: Usted como locatario no es propietario del inmueble mientras dure el contrato de leasing, por lo que quien tiene derecho a asistir y votar en la asamblea de copropietarios es la entidad financiera. Sin embargo, el banco puede otorgarle un poder para que usted lo represente.

Derechos del locatario frente a la propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 establece que los derechos de participación en la copropiedad corresponden a los propietarios. Como el banco es el propietario del inmueble en leasing, la situación del locatario es la siguiente:

Derecho	¿Puede el locatario?	Fundamento
Asistir a la asamblea	Solo con poder del banco	Art. 37, Ley 675/2001
Votar en la asamblea	Solo como representante del banco	Art. 37, Ley 675/2001
Consejo de administración	Depende del reglamento PH y del poder	Art. 55, Ley 675/2001
Usar zonas comunes	Sí, como tenedor del inmueble	Contrato de leasing
Pagar cuotas de administración	Sí, trasladado por contrato	Cláusulas contractuales
Ser reconocido como propietario	No, hasta ejercer opción de compra	Concepto SFC 2017029326-002

¿Puede el locatario pertenecer al consejo de administración?

Esta es una de las preguntas más frecuentes. El artículo 55 de la Ley 675 de 2001 establece que pueden ser elegidos como miembros del consejo de administración los propietarios o sus delegados. Si el reglamento de propiedad horizontal de su copropiedad exige ser propietario, el locatario no podrá ser elegido directamente. Sin embargo, si el banco otorga un poder que lo acredite como delegado, podría participar en esa calidad, siempre que el reglamento lo permita.

Recomendación práctica: Revise el reglamento de propiedad horizontal de su copropiedad. Si necesita participar en la asamblea o aspirar al consejo, solicite por escrito a la entidad financiera un poder amplio que lo faculte como delegado del propietario.

¿Cómo solicitar el poder de representación al banco?

La Superintendencia Financiera ha indicado que no hay impedimento para que la entidad financiera autorice al locatario a representarla. Para obtener este poder:

1 Redacte una solicitud escrita dirigida a la entidad financiera, identificando el contrato de leasing, el inmueble y la copropiedad.

2 Indique expresamente para qué necesita el poder: asistencia a asambleas ordinarias y extraordinarias, votación, y si es el caso, elegibilidad para el consejo de administración.

3 Solicite que el poder sea otorgado por escrito, con firma del representante legal de la entidad, indicando su alcance y vigencia.

4 Si la entidad se niega sin justificación razonable, presente una reclamación directa ante la entidad financiera invocando sus derechos como consumidor financiero (Ley 1328 de 2009).

Dato útil: El banco tiene 15 días hábiles para responder su solicitud conforme a la Ley 1328 de 2009.

Beneficios tributarios del leasing habitacional

Además de los derechos en propiedad horizontal, el locatario tiene beneficios tributarios importantes: Deducción de intereses: Los intereses pagados dentro de los cánones de leasing habitacional pueden deducirse en la declaración de renta, hasta un límite de 1.200 UVT anuales, en las mismas condiciones que aplican para créditos hipotecarios (artículo 119 del Estatuto Tributario). Escrituración: Los contratos de leasing habitacional no requieren elevarse a escritura pública durante la vigencia del contrato, lo cual reduce costos notariales. La escritura solo se otorga cuando el locatario ejerce la opción de compra. Si usted tiene deudas tributarias con la DIAN, consulte nuestra guía sobre alivios tributarios DIAN 2026 (Decreto 240).

¿No puede pagar el leasing? Sus opciones legales

Si usted se encuentra en mora con los cánones de leasing habitacional, la entidad financiera puede dar por terminado el contrato y solicitar la restitución del inmueble, ya que el bien es de su propiedad. A diferencia del crédito hipotecario, donde hay proceso de embargo y remate, en el leasing el banco puede recuperar el bien como propietario. Sin embargo, si usted se encuentra en una situación de crisis financiera generalizada (no solo con el leasing sino con múltiples deudas), la ley le ofrece mecanismos de protección: Insolvencia de persona natural (Ley 2445 de 2025): Al ser admitido en un procedimiento de insolvencia, se suspenden los procesos ejecutivos y de restitución en su contra. Los cánones del leasing causados después de la admisión se clasifican como gastos de administración (artículo 549, Ley 1564 de 2012), lo que significa que deben pagarse de preferencia y no están sujetos al acuerdo de pago general. Esto protege su derecho a la vivienda.

Importante: Si solo está en mora con el leasing y no tiene otras deudas, la insolvencia no es el camino. Pero si tiene múltiples obligaciones impagas (tarjetas de crédito, créditos de consumo, deudas tributarias), el procedimiento puede proteger su vivienda y permitirle reorganizar todas sus deudas.

Conozca más en nuestra guía completa de insolvencia de persona natural o en cómo detener el remate de su casa.

Preguntas frecuentes

¿El locatario de leasing habitacional es propietario del inmueble? +

No. Durante la vigencia del contrato, el propietario es la entidad financiera. El locatario tiene una expectativa de adquisición que solo se materializa si ejerce la opción de compra al finalizar el plazo.

¿Puedo votar en la asamblea de copropietarios si tengo leasing? +

Solo si el banco le otorga un poder escrito para representarlo. Sin ese poder, quien tiene derecho a votar es la entidad financiera como propietaria del inmueble.

¿Puedo ser miembro del consejo de administración? +

Depende del reglamento de propiedad horizontal y del alcance del poder que el banco le otorgue. Si el reglamento permite que delegados integren el consejo y el banco lo autoriza como delegado, podría ser elegible.

¿Qué pasa con el leasing si me declaro en insolvencia? +

Los cánones vencidos entran en la negociación de pasivos. Los cánones futuros se clasifican como gastos de administración y deben pagarse de preferencia para proteger su derecho de habitación. La insolvencia suspende procesos ejecutivos y de restitución.

¿Me pueden embargar un bien en leasing habitacional? +

El inmueble no puede ser embargado por deudas suyas porque no es de su propiedad sino del banco. Sin embargo, el banco puede dar por terminado el contrato y solicitar la restitución del bien si usted incumple los cánones.

¿Quién paga la administración del inmueble en leasing? +

Generalmente el contrato traslada al locatario la obligación de pagar cuotas de administración, seguros, impuestos y demás gastos asociados al inmueble. Revise las cláusulas de su contrato.

Recursos relacionados

📝 Modelo de reclamación ante bancos Plantilla para presentar reclamos a entidades financieras ⚖️ Derechos del consumidor financiero Guía completa de sus derechos ante bancos en Colombia 🏠 Insolvencia de persona natural Todo sobre el procedimiento para reorganizar sus deudas 🛡️ ¿Van a rematar su casa? Cómo detener el proceso de remate de su vivienda 💼 Asesoría financiera personal Evaluamos su situación y le indicamos el mejor camino 📋 Alivios tributarios DIAN 2026 Decreto 240: reduzca sanciones e intereses con la DIAN

¿Tiene problemas con su leasing habitacional o múltiples deudas?

Si usted está en mora con el leasing y además tiene otras deudas, la ley le ofrece mecanismos para proteger su vivienda y reorganizar sus finanzas. Evaluamos su caso sin compromiso. 💬 Consultar por WhatsApp

Sobre este artículo: Publicado originalmente el 16 de abril de 2019. Actualizado el 14 de abril de 2026 por el equipo jurídico de insolvencia.co. Fuentes: Concepto 2017029326-002 de la Superintendencia Financiera, Ley 675 de 2001, Decreto 2555 de 2010, Ley 1564 de 2012 (art. 549), Ley 2445 de 2025. Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica personalizada.