DESCUENTOS CRÉDITOS VIVIENDA
Superintendencia de Economía Solidaria. Concepto No. 03063 del 2 febrero de 2006.
Síntesis: Crédito de vivienda, cláusula aceleratoria Ley 546 de 1999
Con toda atención nos referimos a sus comunicaciones citadas en el asunto, en la cual plantea una serie de interrogantes relacionados con el tratamiento a seguir con los créditos de vivienda otorgados a los asociados que se han acogido al plan de retiro voluntario ofrecido por la Empresa que genera el vínculo común de asociación.
Previo a cualquier pronunciamiento por parte de esta Superintendencia consideramos necesario precisar algunos aspectos tendientes a ilustrar el tema objeto de consulta, resaltando que los interrogantes expuestos generan bastante confusión por cuanto se trata de temas bien diferentes regulados por normas especiales; la Ley 546 de 1999 regula el tema de vivienda, el Decreto 1481 de 1989 regula los fondos de empleados y el pagaré instrumenta la obligación que adquiere el asociado con el fondo.
En primer lugar, es dable precisar que la Ley 546 de 1999 establece las normas generales y señala criterios a los cuales debe sujetarse el Gobierno para regular el sistema especializado de financiación de vivienda individual a largo plazo, ligado al índice de precios al consumidor y determina las condiciones especiales para la vivienda de interés social urbana y rural.
Es así, que la citada ley faculta a las entidades del sector solidario, las asociaciones mutualistas de ahorro y crédito, las cooperativas financieras, los fondos de empleados, el Fondo Nacional de Ahorro y cualesquiera otra entidad diferente a los establecimientos de crédito para otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana o en unidades de valor real UVR, de acuerdo con las condiciones que aprueben los respectivos órganos de dirección; prohíbe la capitalización de intereses y las sanciones por prepagos totales o parciales de estos créditos.
Los créditos de vivienda que otorguen las entidades autorizadas para el efecto, deberán estar sujetos a las siguientes condiciones:
- El sistema de amortización que se elija debe estar expresamente aprobado por la Superintendencia Bancaria.
- En los pagos que se hagan mensualmente, no se puede incluir solamente intereses, sino que desde la primera cuota se debe amortizar a capital, sin que ello implique aumento en la cuota.
- Queda expresamente prohibida la capitalización de intereses.
- La corrección monetaria por inflación se irá pagando a medida que se cause, pero sin incremento de la cuota mensual.
- Los intereses remuneratorios se cobrarán solamente sobre el saldo insoluto de la obligación, pero éstos se actualizarán de acuerdo con la inflación.
- Se permiten los prepagos parciales o totales sin sujeción a una sanción, como ocurría anteriormente.
- El Gobierno Nacional otorgó expresamente la facultad de aprobar los sistemas de amortización a la Superintendencia Bancaria (Hoy Superintendencia Financiera), a lo cual se deben ceñir todas las entidades que la misma ley señaló en el parágrafo del artículo 1º.
Precisado el objeto y ámbito de aplicación de la Ley 546 de 1999, tenemos que los fondos de empleados son empresas asociativas de derecho privado, sin ánimo de lucro, constituidas por trabajadores dependientes y subordinados, quienes deberán tener un vínculo común de asociación determinado por la calidad de trabajador dependiente, según lo previsto en el artículo 4º. del Decreto 1481 de 1989.
La calidad de asociado, según las voces del artículo 13 del referido Decreto se pierde:
“1. Por renuncia voluntaria debidamente aceptada por el organismo estatutario competente.
“2. Por desvinculación laboral de la entidad o entidades que determinen el vínculo común de asociación.
“3. Por exclusión debidamente adoptada
“4. Por muerte.
“Parágrafo. La causal contemplada en el numeral 2o. no se aplicará cuando la desvinculación laboral obedezca a hechos que generan el derecho a la pensión, si así lo establecen los estatutos, o cuando éstos contemplen la posibilidad de conservar el carácter de asociado, no obstante la desvinculación laboral , en las condiciones y con los requisitos que las normas estatutarias consagren”.
Lo anterior, para significar que es viable a la luz de la norma preinserta, que quienes sean desvinculados laboralmente de la Empresa generadora del vínculo (ABC), podrían continuar siendo asociados del fondo si los estatutos así lo contemplan, caso contrario no es viable.
Ahora bien, respecto a la aclaración del artículo 19 de la Ley 546 de 1999, tenemos que la disposición señala:
“Intereses de mora. En los préstamos de vivienda a largo plazo de que trata la presente ley no se presumen los intereses de mora. Sin embargo, cuando se pacten, se entenderá que no podrán exceder una y media veces el interés remuneratorio pactado y solamente podrán cobrarse sobre las cuotas vencidas. En consecuencia, los créditos de vivienda no podrán contener cláusulas aceleratorias que consideren de plazo vencido la totalidad de la obligación hasta tanto no se presente la correspondiente demanda judicial o se someta el incumplimiento a la justicia arbitral en los términos establecidos en el correspondiente cláusula compromisoria. El interés moratorio incluye el remuneratorio (Resaltado ajeno al texto).
La norma transcrita resulta lo suficientemente clara, por cuanta precisa los parámetros que deben seguirse en los créditos de vivienda a largo plazo, en los cuales no se pueden presumir los intereses de mora, en el evento en que se llegaren a pactar de común acuerdo, esto es acreedor-deudor, en ningún caso podrán exceder una y media veces el interés remuneratorio pactado y sólo se podrán cobrar sobre las cuotas que se encuentren en mora, no sobre el total de la obligación. Así mismo, establece que los créditos de vivienda no podrán contener la cláusula aceleratoria que considere de plazo vencido la totalidad de la obligación hasta tanto no se presente la correspondiente demanda judicial o se someta el incumplimiento a la justicia arbitral.
Ahora bien, manifiesta en sus escritos que en el pagaré, que es el título que instrumenta la obligación que adquirió el asociado con el Fondo de Empleados y donde se estipulan las condiciones del crédito tales como forma de pago, plazo, interés, se pactó la siguiente cláusula “si el deudor dejare de prestar sus servicios a la empresa vinculante (…) por renuncia o por despido autoriza desde ya pasar al FONDO y hasta la concurrencia del saldo pendiente, las sumas de dinero necesarias para cubrir las obligaciones con el Fondo. Como deudor del fondo autorizo para que deduzca de mis prestaciones sociales legales y/o extralegales y/o cualquier otro dinero al cual tenga derecho y los abone a los saldos insolutos que a la fecha de mi liquidación tenga por la línea de crédito estipulada en el pagaré de la referencia (…)”, no se puede considerar dicha cláusula como aceleratoria, toda vez que contiene es una autorización de éste, en el evento en que renuncie o sea desvinculado de la empresa que genera el vínculo, en este caso Gillette de Colombia.
Otra tema bien distinto, son los preceptos del artículo 16 del Decreto 1481 de 1989, que no tiene ninguna relación con la cláusula aceleratoria de que trata la Ley 546 de 1999, respecto a los créditos de vivienda; esta disposición señala que tanto los aportes como los ahorros quedan directamente afectados desde su origen a favor del fondo de empleados como garantía de las obligaciones que el asociado contrae con él, caso en el cual, FONDO podrá efectuar las respectivas compensaciones, por expresa disposición legal.
En ese orden de ideas, mal podría hablarse de prevalencia de normas por cuanto cada una regula temas diferentes como quedó explicado en precedencia, de ahí que no puede confundirse la disposición del artículo 16 del Decreto 1481 de 1989, con la cláusula aceleratoria prevista en la Ley 546 de 1999 y menos con lo estipulado en el pagaré, que como quedó dicho, es una autorización expresa dada por el asociado al Fondo, para pasar a éste y hasta la concurrencia del saldo pendiente, las sumas de dinero necesarias para cubrir las obligaciones con el Fondo.
Como deudor del Fondo, está autorizando para que se le deduzca de sus prestaciones sociales legales y/o extralegales y/o cualquier otro dinero al cual tenga derecho y los abone a los saldos insolutos que a la fecha de la liquidación tenga por la línea de crédito estipulada en el pagaré de la referencia, y como el pagaré de la referencia instrumenta la obligación del crédito que adquirió para vivienda, dicho descuento se encuentra autorizado previamente, sin que ello constituya en ningún caso cláusula aceleratoria.
Ahora bien, respecto a la manifestación de algunos asociados de acogerse a la Ley 546 de 1999, la cual interpretan que les da derecho a mantener el crédito de vivienda que actualmente poseen después de desvincularse del Fondo, considera esta Oficina que no es viable dicha interpretación por cuanto dejan de ser asociados y automáticamente opera la compensación prevista en el artículo 16 del Decreto 1481 de 1989, esto es el cruce de los aportes y los ahorros con la obligación, y de otra, está el pagaré donde el deudor autoriza al ente patronal para que le abone la totalidad de sus prestaciones sociales al crédito de vivienda.
Así las cosas, en concepto de esta Oficina, mal podría el asociado recibir los aportes y ahorros, los cuales según las voces del referido artículo 16 del Decreto 1481 de 1989, constituyen garantía de las obligación que contrajo el asociado con el Fondo, caso en el cual opera la compensación; o a recibir lo pertinente a las prestaciones sociales legales y/o extralegales y/o cualquier otro dinero al que tiene derecho, toda vez que en el pagaré autorizó en forma expresa a ABC para que pasara al FONDO y hasta la concurrencia del saldo pendiente dichos emolumentos, para cubrir las obligaciones con éste. Está claramente demostrado que tanto unos como otros están totalmente comprometidos con el crédito de vivienda que obtuvo, en consecuencia mal podría recibir sumas por estos conceptos y continuar con el crédito de vivienda ante el FONDO.
Si una vez hecha la compensación y se abone a la obligación los valores girados por LA EMPRESA PATRONAL ABC conforme a la autorización impartida por el deudor en el pagaré, la obligación arroja saldo a favor del Fondo, deudor y acreedor acordarán la forma de pago de dicho saldo, y si la obligación arroja saldo a favor del deudor ex asociado, el Fondo deberá proceder a su devolución de acuerdo con lo establecido en los estatutos.